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Le 10 cose da considerare prima di firmare un contratto di affitto

Quando si tratta di contratti, la prudenza non è mai troppa. Soprattutto quando il contratto è d’affitto e la persona che si accinge a sottoscriverlo è un/una fuorisede alle prime armi. Nel momento in cui trovi una casa che ti piace e ad un prezzo conveniente, spesso la fretta di chiudere il contratto ti potrebbe far incorrere in errori da principiante, accettando condizioni sconvenienti che potresti rimpiangere amaramente. Perché ricordiamoci che una volta sottoscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto è vincolante a tutti gli effetti.

Perciò, abbiamo preparato dieci consigli utili per evitare frodi, convivenze poco piacevoli e disguidi di vario genere; ma prima, una noiosa ma necessaria premessa.
La legge prevede la possibilità di stipulare diverse tipologie di contratto, ma sono solo due quelle maggiormente utilizzate: contratto a canone libero e contratto a canone concordato:

  • Nel caso del contratto di locazione a canone libero i contraenti non sono vincolati ad uno schema predefinito e possono liberamente concordare il canone e le altre condizioni del contratto. L’unico obbligo è quello che il contratto deve avere una durata minima di 4 anni e un eventuale rinnovo per altri 4: è per questa ragione che è denominato “4+4″. Tuttavia, è sempre possibile recedere anticipatamente ad una serie di condizioni, ad esempio, dando preavviso con 3 mesi di anticipo.
  • Nel secondo caso, invece, vengono stabiliti degli importi standard per gli affitti (differenziati in base alla tipologia di immobile) secondo le condizioni previste degli accordi siglati tra le organizzazioni che rappresentano proprietari di immobili e inquilini in una determinata area geografica. Si tratta di accordi che vengono depositati presso il Comune di riferimento. In questo caso la durata minima è di 3 anni con eventuale rinnovo di 2 anni.

Tornando alla parte pratica, ecco i dieci suggerimenti:

  • Leggi attentamente tutto il contratto. Devono imprescindibilmente figurare una serie di informazioni base: il nome delle parti, la durata del contratto, l’identificazione del bene, il prezzo del canone, dettagli su caparra, modalità di estinzione del contratto e relative penali.
  • Fai l’inventario iniziale: serve sia per il conduttore (tu!), per capire se hai bisogno di qualcos’altro da portare nel nuovo alloggio, che per il locatore (il proprietario di casa), il quale avrà una lista da verificare nel momento in cui lasci la casa e controllare che tutti gli oggetti siano effettivamente presenti.
  • Chiarisci quali spese sono incluse e quali escluse: generalmente, le bollette (gas, acqua, elettricità e internet) sono escluse dal canone e vanno pagate a parte. Tuttavia, non è sempre così: spesso le spese di condominio sono incluse e, in questi casi, se il riscaldamento è centralizzato, allora i consumi ad esso relativi rientrano nel canone d’affitto.
  • Accertati dell’ammontare di eventuali spese di agenzia: se ci si rivolge ad un privato, non è necessario preoccuparsi di nulla. Ma se ti affidi ad un’agenzia immobiliare, devi considerare anche le spese di mediazione che di solito sono pari ad una mensilità dell’affitto, ma possono arrivare anche al 10% del canone del primo anno di locazione.
  • Tieni in conto la caparra: alcuni proprietari ne chiedono una, altri due, ma, in linea di massima, il deposito di una garanzia – cifra di solito equivalente al canone – è sempre richiesto. Se dovessi lasciare una caparra, assicurati che venga specificato cosa, quanto e perché hai versato il denaro, e quali potrebbero essere le conseguenze nel caso in cui dovessi in seguito rinunciare all’affitto della casa.
  • Ricordati che le spese di manutenzione straordinarie non le devi pagare tu, ma il proprietario. In questo caso è utile citare l’articolo 1576 del Codice civile, che sul punto è molto chiaro: “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”. Per fare qualche esempio, il proprietario deve pagare l’installazione o la sostituzione del citofono, delle serrature o dei sifoni, mentre l’inquilino deve preoccuparsi di riparare una maniglia o l’anta di un mobile.
  • Informati sulla zona e sul vicinato: conviene valutare anticipatamente posizione e servizi presenti nelle adiacenze della casa, come fermate dell’autobus, supermercati, parcheggi, aule in cui si fa lezione ecc.
  • Non fidarti ad occhi chiusi delle parole del proprietario. Un paio di “misure preventive” piuttosto scrupolose consistono nell’informarsi dai vecchi inquilini sullo stato di pulizia e di sicurezza dell’abitazione o nel chiedere all’Ufficio dei registri immobiliari del Comune se sulla casa pendono ipoteche o cartelle esattoriali di Equitalia oppure pignoramenti.
  • Non pagare in anticipo. Soltanto dopo aver concordato ogni minimo particolare con il proprietario e dopo aver firmato tutti i fogli del contratto, allora puoi pagare il canone di locazione ed eventuali altre spese.
  • Al termine del contratto di locazione, non sei costretto ad imbiancare la casa, l’ha appena detto la Corte di Cassazione! (sentenza 29329/2019).

Un undicesimo consiglio spassionato è: non farsi spaventare dal giuridichese: il “contratto di locazione ad uso abitativo” non è altro che il contratto di affitto ed il “recesso unilaterale anticipato” non è altro che quando decidi di lasciare casa!

A proposito dell'autore

Claudia Donato

Laureata in giurisprudenza all'Università di Bologna, ma cordone ombelicale mai reciso a Cosenza. Si dichiara fortemente schierata dalla parte dei diritti umani, è impegnata nel sociale attraverso attività di volontariato e, dopo aver concluso il ciclo di studi accademici, continua a dedicarsi alle sue grandi passioni: il diritto e la giustizia. Non perde occasione per viaggiare dentro e fuori Europa e per farsi una nuotata o una partita a tennis. Ama le chiacchierate impegnate di fronte ad una buona birra, e magari di fronte al mare.

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